Försöker du välja mellan hyresrätt eller bostadsrätt?
Det är många unga idag som inte vet om dem ska hyra en lägenhet eller att köpa sig en egen bostadsrätt.
Det är inte alltid ett självklart val och i det finns heller inte ett rätt eller fel som gäller alla. Vad som är bäst att göra beror på hur man är som person, hur man vill leva, och vad som är viktigt för en.
Bostadsrätt
Vi börjar med att kolla på för och nackdelarna med att köpa bostadsrätt.
Vad är en bostadsrätt?
En bostadsrätt är en boendeform i Sverige där en bostadsrättsförening äger en fastighet (t.ex. ett flervånings-lägenhetshus). Varje medlem i föreningen äger varsin rättighet att nytta en bostad i fastigheten, mot en avgift som betalas (oftast varje månad).
Ett vanligt missförstånd är att du köper en bostadsrätt och “äger din egna bostad”.
Men du som köper en bostadsrätt äger inte lägenheten utan äger en del av föreningen tillsammans med dem andra medlemmarna.
Det är därför viktigt att kolla upp bostadsrättsföreningen som du köper en en lägenhet med. Det är den föreningen som du egentligen investerar pengar i.
För att köpa en bostadsrätt så behöver du oftast ha en kontantinsats på 15% av bostadspriset. Därför kallas bostadsrätt även för insatslägenhet.
Hur tjänar man pengar på en bostadsrätt?
När du flyttar så kan du sälja din bostadsrätt, och om området och bostaden är eftertraktad så kan andra köpare vara villiga att betala mer för bostadsrätten än vad du köpte den för. Då kan du sälja med vinst, och på så sätt tjäna pengar på din bostadsrätt.
Fördelar med att köpa bostadsrätt
1. Vinstgivande investering
Eftersom du kan sälja din bostadsrätt för mer än vad du köpte den för så kan det vara en god investering. Det kan då bli början på en vinstgivande bostadskarriär (köper och säljer dyrare och dyrare).
2. Känns bra att det är sitt eget
Det kan även kännas bättre att man “äger” sin bostad och sitt hem. När man hyr kan det kännas som att man bara tillfälligt lånar ett utrymmet och att det egentligen inte är sitt egna.
3. Renovera och få pengarna tillbaka
Du kan få möjlighet att göra fler renoveringar i din bostad, än vad du hade fått tillåtelse att göra i en hyresrätt. Dessutom kan du möjligtvis få tillbaka pengarna du la på renoveringarna vid försäljning.
4. Kan vara enda alternativet
Det är inte alltid man får ett förstahandskontrakt på hyresrätt. Och att hyra i andra-, tredje- och fjärdehand kan vara väldigt dyrt och stressande.
Men har du pengar kan du alltid köpa en bostad där du kan bo.
5. Betala till sig själv
Många menar att du betalar till dig själv när du äger din bostadsrätt. Detta eftersom en del av din månadskostnad för boendet är amortering (återbetalning på lån). Desto mer du amorterar desto mindre lån har du även och räntan kommer oftast då också att bli lägre (räntan är baserad på storleken på lånet).
Har du en avbetald bostadsrätt så betalar du bara avgiften till föreningen vilket kan vara väldigt, väldigt låg. Så billigt kan du inte få en hyresrätt för. Då sparar du pengar på sikt.
6. Kan vara billigare än hyresrätt
Avgiften till föreningen och räntan på lånet kan vara billigare än vad du hade betalat för en hyresrätt. Detta kan vara i kombination med att din bostad ökar i värde och du säljer med vinst.
Nackdelar med att köpa bostadsrätt
1. Kan sjunka i värde
Det finns ingen garanti på att alla bostadsrätter ökar i värde, och speciellt inte i den takt det gjort senaste decenniet.
Det finns också många exempel på människor som sålt sin bostadsrätt med förlust, så man måste vara medveten om att man kan förlora pengar också på att köpa en bostadsrätt.
2. Räntan kan höjas – Har du råd?
Räntan på bostadslånet kan också öka.
Det behöver inte fortsätta vara så lågt som den är nu. Det har funnits tider då bostadsräntan legat på 17%. Och det är inte omöjligt att det sker igen.
Skulle räntan sjunka så finns det risk för att du inte har råd att betala räntan och blir tvingad till att sälja. Dessutom hade bostadspriserna sjönk om räntan höjdes så mycket (då folk helt enkelt inte har råd att ta större lån och kan inte buda högt). Om du tvingas sälja i kombination med att värdet sjönk så kan du förlora väldigt mycket.
3. Du är låst i ca 5 år
Om du bor i en bostadsrätt för kort tid så kan omkringliggande kostnader äta upp vinsten. Omkringliggande kostnader är avgifter, skatter, mäklararvodon, flyttkostnader.
En generell riktlinje är att du bör bo i en bostadsrätt i minst 5 år.
För att göra sitt val så måste du tänka på hur du vill att ditt liv ska se ut nu och om 5-10 år.
4. Kontantinsatsen kan investeras på börsen istället
För att köpa en bostadsrätt måste du oftast betala 15% av priset kontant. För en lägenhet som kostar 3 miljoner är kontantinsatsen 450.000 kr.
Detta är mycket pengar som du annars hade kunna ha på börsen och möjligtvis fått ännu högre vinst på.
Historiskt sett har börsen till och med haft högre avkastning än bostäder (undantag några av de senare åren).
5. Kan bli oväntad dyrt
När olyckan är framme och kylskåpet går sönder eller om man missat en fuktskada vid besiktningen så kan det stå dig väldigt dyrt.
När du äger en bostadsrätt så är det du som är ansvarig för att betala alla reparationer. Du måste därför vara beredd på att ha pengarna tillgängliga när dem behövs.
6. Kan vara dyrare än hyresrätt
Jag har hört folk påstå att det alltid är billigare med en bostadsrätt än hyresrätt. Men det är helt enkelt inte sant.
En bostadsrätt kan vara dyrare än en hyresrätt om avgiften + ränta på lån är högre än vad en hyresrätt hade kostat.
Dessutom kan det räknas vara ännu dyrare om man också tar med i beräkning förlorad avkastning på börsen om börsen går upp mer än bostadsrätten. Pengarna du har investerat i lägenheten hade kunnat ligga i börsen om du istället bodde i en hyresrätt.
7. Mindre flexibelt och svårare att flytta
Det är inte lika lätt att sälja och sköt allt med försäljning av en bostadsrätt, som det är att bara säga upp sitt hyresavtal. Men vill dessutom inte sälja på förlust och i vissa perioder kan det ta tid innan man hittar en köpare som budar det man vill ha.
Detta är varför jag inte rekommenderar att man ska köpa bostadsrätt om man misstänker att man kommer vilja flytta igen inom kort.
En bostadsrätt är ingen investering
Nu vet jag att vissa kanske ropar “Jo, men det är det visst!! Att köpa är det enda sättet att tjäna pengar. DET ÄR EN INVESTERING FÖR FRAMTIDEN!!”
Det är vanligt att människor hävdar att en bostadsrätt alltid är bättre än att hyra. Och att det är det enda att sträva efter.
Men jag håller inte med.
En bostadsrätt blir endast en investering när och om du säljer av och antingen flyttar till ett mindre ställe eller skaffar en hyresrätt.
Men verkligheten är att dem flesta bor i sina bostadsrätt för alltid. Dem flesta säljer aldrig sitt boende för att flytta till hyresrätt (hur många fattiga pensionärer hör vi inte talas om som inte kan få bidrag men vägrar flytta från sina hem?).
En annan verklighet är att dem flesta endast byter upp sig till dyrare och större boenden och aldrig till billigare. Det blir då bara att man lägger in mer och mer pengar i sitt boende utan att någonsin få ut det.
Men okej, man kan väl ändå se en fastighet som en investering i vissa fall. OM man är villig att sälja av det och flytta till bostadsrätt eller mindre lägenhet i framtiden.
Hyresrätt
Den andra boendeformen är hyresrätt.
Vad är en hyresrätt?
När du bor i en hyresrätt så hyr du boendet från en hyresvärd. En hyresrätt kan vara både en lägenhet eller ett hyreshus.
Du betalar oftast en bestäms månadskostnad för att få hyra boendet, och det är inga pengar du får tillbaka när du flyttar.
Fördelar med hyresrätt
Att hyra en lägenhet kan vara bäst vid olika situationer.
1. Mer flexibelt och lättare att flytta
Om du inte helt säkert vet vart eller hur du vill bo dem närmsta 5-10 åren så kan det vara smart att hyra en lägenhet istället. Det ger dig flexibilitet att flytta när du vill och testa på olika områden och boendeformer.
Det är bara att säga upp ditt hyreskontrakt och söka nytt boende.
2. Mindre ansvar – Hyresvärden sköter
Du har inte ansvar eller behöver betala för ett kylskåp, frys, eller spis som går sönder. Du behöver bara ringa hyresvärden som sköter det åt dig.
Det kan vara väldigt skönt att veta att du inte behöver vara förberedd på stora oväntade utgifter.
3. Kan vara billigare att hyra
Om du får ett bra förstahandskontrakt eller annat hyresavtal så kan det vara billigare än att vad det hade kostat med en dyr bostadsrätt.
Räkneexempel
Hyra för 1:a (Hyresrätt):
5100 kr
Kostnad för 1:a (Bostadsrätt):
5600 kr till 8200 kr
Pris på bostadsrätt: 2.600.000 kr (lägenhet med bra läge i större stad
- Avgift: 3000 kr
- Ränta på lån: 2600 kr
- Utebliven börsavkastning: 2600 kr
Vad är “utebliven börsavkastning?”
Den uteblivna avkastning från börsen står för vad man hade fått som avkastning om man hade haft kontantinsatsen investerad. Detta hade man kunnat ha haft om man bodde i hyresrätt.
Kontantinsats: 15% av 2.600.000 kr = 390.000 kr
Genomsnittlig årsavkastning: 8% = 31.200 kr/år = 2600 kr/mån
Utebliven börsavkastning: 2600 kr/mån
4. Du kan investera pengarna i börsen – Leva på avkastningen
Om du har som mål att kunna leva på avkastningen på dina pengar (Se ekonomiskt fri aka FIRE) så är effektivare att ha pengarna investerat i börsen istället för bundet i en fastighet.
Då kan du sälja av lite i taget och leva på avkastningen.
Du kan inte sälja av lite i taget av din bostad (ett fönster, en dörr, en vägg).
5. Kräver ingen kontantinsats
Det är inte heller alltid man har råd att lägga flera hundra tusen som en kontantinsats. Det behöver du inte när du hyr en hyresrätt.
Därför kan det vara ett lättare och mer bekvämt alternativ för dig som inte har råd eller vill lägga en hel kontantinsats.
Nackdelar med hyresrätt
1. Kan vara dyrare
I dem flesta fall är det lite dyrare att hyra än att äga en bostadsrätt. Och skillnaden är större desto mindre lån man har på en bostadsrätt.
Det är dessutom väldigt svårt att få ett förstahandskontrakt i större städer. Och att hyra i andra- och tredje hand kan till och med nästan vara som att bli lurad på pengar. Det är mer regel än undantag att uthyrare tar mycket i överpris för att tjäna pengar på att hyra ut lägenheter.
2. Ingen möjlighet till vinst/ingen investering
Du betalar flera tusen både när du äger en bostadsrätt och när du hyr en lägenhet.
Men när du hyr en lägenhet så får du inte tillbaka några pengar när du flyttar, då du inte gjort någon investering och bostaden är inte din. Det kan du få när du säljer en bostadsrätt och flyttar.
Efter många år av att hyra vs äga lägenhet så kan det kännas ekonomiskt dumt att “kastat pengar i sjön”, som många uttrycker sig.
3. Begränsad möjlighet till renovering
När man hyr en lägenhet kan man inte alltid göra som man vill (t.ex. renoveringar). Det är hyresvärden som bestämmer vad som får ändra och det är ofta strikta regler.
Det kan göra att du känner dig mindre som hemma och inte mår bra av att inte kunna göra hemmet till så som du egentligen vill bo.
4. Du får ingen vinst på renovering
Om du ändå bestämmer dig för att lägga pengar på att renovera en hyresrätt så är det inte du som får några pengar för det när du flyttar. Däremot kan hyresvärden höja hyran för nästa hyresgäst för att det är bättre standard.
Vill du läsa fler relaterade artiklar?
- Co-living och kollektiv: Fördelar och nackdelar
- Antal ködagar på HomeQ för Göteborg?
- Lär dig balansera hög levnadsstandard vs låga utgifter
Uppdaterad: 2020-12-01
